大家好（hǎo），我是（shì）楼克佳，今（jīn）天和（hé）大家聊一下抵押（yā）房产变卖中涉及的三大问题。

        很多（duō）人（rén）借（jiè）款（kuǎn）都是把房产拿来做抵押的（de），钱还不出（chū）以后，债权人可以变卖抵押（yā）房产来还债，那如何帮这个抵（dǐ）押房产去找到最适合他的买家，这是我们在现实中很常见的（de）问（wèn）题。


找到合（hé）适的（de）买家

         第一，最重要（yào）的是在抵押之（zhī）前我们就要判（pàn）断这个房子是否有价有市？

        比如说北（běi）上广的房子市价在1000万左右（yòu），里面没有其它（tā）债务，你借给他500万（wàn），这种房子就是刚需房，是有价也有市的，可以（yǐ）很快找到（dào）买家接（jiē）手，还（hái）会有（yǒu）些余款，这是有价有市的房（fáng）子（zǐ）。

        另外一（yī）种是办（bàn）公房、商铺，还（hái）有一（yī）些偏远城市的（de）房（fáng）子（zǐ），相（xiàng）对（duì）来说就比较难，一年半载可能都找不到合适买家。比如说我（wǒ）碰到过在内（nèi）蒙的别墅，挂牌200多万，看起来（lái）很好的房子，但我客户挂牌（pái）两（liǎng）年多了也没出手。因为疫情现在的办公（gōng）楼和商铺从租金到成交量都下（xià）跌很厉害，今年和去年的价格就相差很厉害，所以你要首先去判断是否（fǒu）有价有市（shì）。

         第二，在卖房时要判断报价是否（fǒu）合理，比如你逼债务人（rén）卖房的时（shí）候，他说我（wǒ）要卖1300万，其实这个房子就只值1000万，那（nà）他可能就不想卖（mài）这个（gè）房子。所（suǒ）以你（nǐ）要判（pàn）断这（zhè）个房子卖的价格是不是合（hé）理（lǐ），太低债（zhài）务人（rén）吃亏，太高卖不出去，对（duì）你的预期也有影响。

        一般卖房要么让他（tā）自己（jǐ）去（qù）卖，去中介公（gōng）司挂合理的（de）价格，要（yào）么我们帮债权人挂（guà）牌，有时他忙（máng），或有时他（tā）不愿意，我们也会帮他去中介挂牌（pái）。最主要的（de）是你去挂（guà）牌时（shí），必须讲清楚真实原因，是因为债务抵押的问题（tí），现（xiàn）在（zài）还过（guò）不了（le）户（hù）。切记你在和中介和买房子的人（rén）沟通时，必须要非（fēi）常（cháng）诚（chéng）实，要说清楚，最好（hǎo）让对（duì）方全（quán）款付清，因为你先要还这个抵押借款。


对买家（jiā）要坦诚（chéng）相告（gào）

        第三，你要熟悉房产抵押借款流程。比如说（shuō）我们是债权人，这个房子（zǐ）市（shì）值（zhí）1000万，抵押500万，我们要和（hé）买房的人讲清楚，必须（xū）先付给我（wǒ）500万，然后我（wǒ）再去交易中心撤（chè）销抵押的（de）他项权利证（zhèng），在我撤（chè）销以后，才可（kě）以（yǐ）过户，否则的（de）话，你们的（de）房子是过不了户的。如果你不讲（jiǎng）清楚，你真的去交割的（de）时候，买房子的人会很担心，怎么钱付给你了，不能（néng）马上办理过户。因为撤销抵押以后要过（guò）七天才能过户（hù），不是当天就可以过户的，所以一定要（yào）提前讲清（qīng）楚。

        我现实（shí）中（zhōng）也碰到过几个（gè）案子，有（yǒu）一个（gè）老头欠（qiàn）的金额不多，他就是和（hé）买家说清楚了（le），我欠人家30万，你今天先付30万给我，我去还债（zhài），一个星期（qī）以后过户，最后交易顺（shùn）利达成，这就是（shì）房（fáng）东和买房人沟通得（dé）比较好的（de）。

        还有（yǒu）一个案例，我（wǒ）们已经到交易中心（xīn）了，房（fáng）东叫买房（fáng）人（rén）先付（fù）100万给债权人，买房人（rén）就不肯了，他说你们没有（yǒu）和我说（shuō）清楚今（jīn）天不能交（jiāo）易（yì），我（wǒ）以为（wéi）付了100万今（jīn）天就可以交易了。确实房东也（yě）不知道先要撤掉抵押过（guò）七天才能交（jiāo）易，他来还和我们商量，说你们是不是可以（yǐ）抵押先（xiān）撤掉，让他（tā）们交易以后再（zài）付款，那我们肯定（dìng）拒绝了，抵押撤了万一有（yǒu）风险呢，必须先拿（ná）到款再撤（chè）抵押。做（zuò）了几番沟通，引入中介再担保（bǎo），房东还（hái）是（shì）先把这个（gè）100万给付（fù）掉（diào）了。

千万不能提前撤销抵押

        有一个案例是欠我们小贷公司200万（wàn），买（mǎi）房人是个大学教授（shòu），他就说（shuō）万（wàn）一（yī）我200万付了以后你（nǐ）们不撤销怎（zěn）么（me）办？他（tā）不放心，这（zhè）也（yě）可以（yǐ）理解。我就（jiù）解释说我们是有牌照的正规小额贷（dài）款公司，不信可以去公司看一下，给写一个证明说收到（dào）某某200万房款后立刻撤销抵押。

        他又说（shuō）撤销抵押以后，因为这个案子已经到法院了（le），法院有一个流程，你保证我多（duō）少时间可以办这个交易，我们（men）只能实（shí）事求是地说法院的时间（jiān）是不可控（kòng）的，但（dàn）我们可以保证收到你的（de）200万以后，当天我们就陪着你一起去法院，把撤销房地产抵押的（de）申（shēn）请交到法院（yuàn）里去，但后面法院的时间我（wǒ）们是不（bú）可控（kòng）的。

        后（hòu）来他就到（dào）我们小贷（dài）公司去看，的确（què）是正（zhèng）规的，他当天就（jiù）付了200万（wàn）给房东，房东（dōng）立刻就（jiù）还给我们，收到（dào）了这200万以后，我们就把撤销房地产抵押的申请，交到了法院的执行庭。但那时正好是（shì）过（guò）年，过了一个多月，法院又在郊区，他买的房子（zǐ）是上海长（zhǎng）宁（níng）区的，开车过（guò）去要一个半小时，法院也（yě）比（bǐ）较忙（máng），一直拖了（le）一个（gè）多月（yuè）。买（mǎi）房人就（jiù）着急了，担心怎么还不能办过户。后来我（wǒ）们（men）小贷（dài）公司老总通过私人（rén）关系和法院执行庭的领（lǐng）导打了招呼，没几天就撤销了，他就可以去办过户了。


        总（zǒng）结下（xià）来，在处理抵押房（fáng）产（chǎn）借款中（zhōng）要（yào）注意的三（sān）点问题：一是一定要和（hé）买房人说清楚（chǔ）有抵押在里（lǐ）面，这是（shì）瞒（mán）不（bú）过去的（de），二是你自己要清楚房子（zǐ）究竟值多（duō）少钱，你就能判断这（zhè）个债务人（rén）会不会因为（wéi）价格的问题去（qù）刁难你。三是要熟悉相关流程和手续（xù），你（nǐ）要知道（dào），一般的情况下（xià）是（shì）先还款（kuǎn），再去撤抵（dǐ）押，再去交易（yì），千万不要先把（bǎ）抵押撤掉，因为万一（yī）他们不还款给（gěi）你，或者解除（chú）抵押后又被别人查封，就没有保障了。

        今天关于抵（dǐ）押房产（chǎn）如何找（zhǎo）到（dào）合适的买家，以及中间一些简（jiǎn）单的流程，就（jiù）和大家分享到（dào）这里（lǐ），谢谢大家！